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改弦更张还是暗渡陈仓?楼盘成本价背后有禅机

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发表于 2008-11-14 09:32:50 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
9月,当恒大地产宣布旗下18个楼盘全线“成本价”抛售、“开盘必特价”时,很多业内人士连眼珠都不曾转过去一下。因为凭借经验和惯例,他们断定这是个“噱头”。

    此一时,彼一时。一个多月后,当越来越多的楼盘加入“成本价”销售行列,并且取得不俗的市场反响时,业内外的目光逐渐变得灼热了。表示理解的、热烈追捧的、静观其变的、质疑诟病的……各种复杂的反应从四面八方涌来。于是,有人高声宣唱一种新的非暴利开发模式诞生。有人却说,这不过是开发商乔装改扮后的一出新戏罢了。

    这不由让人想起一个故事:两个小和尚坐禅,门口的幡布被风吹动,一个说是风在动,另一个说是幡在动,争论不休。禅宗六祖惠能淡然一笑:不是风动,不是幡动,是尔心动。幽默风趣地指出二僧被表象迷惑,散失禅定。

    成本价的真也好,假也罢,归根到底,还是充斥在楼市中的种种非理性因素在“动”。风幡自在招展,购房者又该为谁而动?

    相比7、8月间空虚的降价声,现在的房价的确有所下降了。

    9月,阳逻莱茵城开盘即以2100元/平方米起价销售。售楼员说,这就是成本价了。与同区域其他楼盘相比,该楼盘每平方米低了将近400-500元/平方米。

    到了10月,汉阳南国明珠二期墨水湾打出一条轰动一时的广告:7.5折了,阿弥陀佛!起价3280元/平方米,折后均价3980元/平方米,之后更是大叹“呜呼哀哉”, 房价见底了。

    秋交会当天,盘龙城哥特帝景更是大张旗鼓地宣传“成本价”,起价2068元/平方米,均价2329元/平方米。以其93平方米的户型来计算,总价20万左右,极具杀伤力。该楼盘负责人说,拿地成本550元/平方米,土建费用1000元/平方米,城市综合配套费188元/平方米,再加上公司运作的其他费用,2329元/平方米就是成本价。

    其实早在6月,盘龙城领袖城策划总监邱先汉就曾自报家门:“成本约为3620元/平方米,目前均价卖3800元/平方米,毛利仅有180元左右。”

    “成本价”是否又是开发商暗渡陈仓的营销手段?得到的回答均是“几乎是成本价了”、“甚至是亏本的”、“不可能再降了”。

那商品房成本到底如何计算?
    资深地产人士朱戈说,一是土地成本,即开发商通过招拍挂以及收购等方式获得土地的费用,除以容积率,大概能得出单位土地的价格;二是建安成本,包括前期勘查、设计和工程建设,同时不同形态、不同结构的建筑含钢量不同,也会有不同的造价;三是各种税费。

    把这三个“大头”算出来,楼盘成本基本就“现形”了。剩下的就是开发商的财务、营销、管理等成本和利润,这就是整个销售价格的构成。

    “以我们的楼盘为例,土地成本占38.2%,建安成本占31.9%,各类税费占13.8%,管理成本为6.8%,而利润一般在8%~10%。”统建公司副总经理杨忠说。

    主动公开房价成本,确实传递出了开发商回应购房者呼声、顺应市场调整的信号。但这信号能否穿透层峦叠嶂,为楼市秩序改弦更张?
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